關(guān)于《郎溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法(征求意見稿)》征求意見的通知

為進一步提升我縣物業(yè)服務(wù)水平，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)省、市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例，郎溪縣住建局牽頭起草了《郎溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《管理辦法》），現(xiàn)面向社會征集意見，反饋意見可通過以下途徑和方式提出：

一、在線留言。請在“我要留言”中留言。

二、電子郵箱。請將意見發(fā)至996710558@qq.com，并請在郵箱主體注明“郎溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法征求意見”字樣。

三、信函方式。請將意見寄至郎溪縣房地產(chǎn)事業(yè)管理服務(wù)中心，并在信封右上角注明“郎溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法征求意見”字樣。郵寄地址：郎溪縣中港東路政務(wù)服務(wù)中心二號樓二樓，郵政編碼：242100。

征求意見時間：2023年1月30日至2023年3月1日

聯(lián)系人：卞津海    聯(lián)系電話：0563-7029505

郎溪縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局              

2023年1月30日                  

起草說明

為規(guī)范我縣物業(yè)管理活動，有效解決當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作的重點、難點和熱點問題，進一步提升物業(yè)服務(wù)水平，有效解決物業(yè)糾紛，郎溪縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭起草了《郎溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。現(xiàn)將起草說明報告如下：

一、出臺背景

隨著我縣城市規(guī)模的迅速擴大和各類小區(qū)的建設(shè)，人們居住方式由分散居住變?yōu)榧芯幼?，新建小區(qū)物業(yè)管理已基本普及，并與我們的日常生活息息相關(guān)，物業(yè)管理已融入到小區(qū)生活的方方面面。在迅猛發(fā)展的同時，各類關(guān)于物業(yè)的投訴、意見也呈爆發(fā)性增長，這其中主要有反應(yīng)物業(yè)服務(wù)不到位的、有反應(yīng)小區(qū)各種違規(guī)違法行為的、也有反應(yīng)鄰里糾紛的等，關(guān)于物業(yè)相關(guān)問題的投訴，占到全縣投訴辦理量的相當(dāng)一部分。

目前物業(yè)管理的重點、難點、熱點問題主要聚焦在以下方面:

（一）參與物業(yè)管理活動的業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、政府以及相關(guān)部門的法律地位不清晰、不明確;

（二）各方主體的權(quán)利和義務(wù)不明確，業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益得不到有效地保護;

（三）政府的監(jiān)督和管理缺乏法律依據(jù)，使政府和司法機關(guān)在調(diào)解和處理物業(yè)管理糾紛中，無法可依，大量的矛盾糾紛得不到及時妥善的解決等等。

帶著這些問題，我們積極開展內(nèi)調(diào)外學(xué)活動，目前外地普遍做法是遵循“屬地管理、推進部門聯(lián)動、強化行業(yè)監(jiān)管、解決突出矛盾、政府適當(dāng)補貼”的總體思路，明確物業(yè)管理工作屬地管理原則，突出街道辦事處、社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，明確物業(yè)管理相關(guān)部門的職責(zé)，推動各部門形成合力。

二、政策依據(jù)

《管理辦法》制定的依據(jù)主要有以下7個法律法規(guī)、部門規(guī)章和規(guī)范性文件:

1、《中華人民共和國民法典》；

2、《物業(yè)管理條例》；

3、《安徽省物業(yè)管理條例》；

4、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》；

5、《宣城市城市管理條例》；

6、《宣城市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》；

7、《宣城市文明行為促進條例》。

三、主要內(nèi)容

《管理辦法》共十章六十六條，包括總則，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會（物管會），前期物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)與管理事項，物業(yè)服務(wù)收費，停車管理，專項維修資金管理，老舊小區(qū)、安置小區(qū)管理，部門工作職責(zé)，附則。

《管理辦法》充分重視了物業(yè)管理實踐中迫切需要解決的一些問題，填補了有關(guān)法律法規(guī)的空白。以下就《管理辦法》主要內(nèi)容說明如下:

（一）關(guān)于健全物業(yè)管理體制。充分發(fā)揮街道辦事處、縣物業(yè)主管部門以及各相關(guān)職能部門在物業(yè)管理活動中的作用，進一步細化了各部門工作職責(zé)，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，具體解決物業(yè)管理中需要協(xié)調(diào)的問題，推動物業(yè)管理由物業(yè)主管部門單一監(jiān)管向街道辦統(tǒng)籌協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變。

（二）關(guān)于業(yè)委會和物管會。針對在當(dāng)前物業(yè)管理實踐中，業(yè)主大會、業(yè)委會籌備難、開會難、履職難、換屆難等情況，一是規(guī)定縣物業(yè)主管部門要加強對街道辦（鎮(zhèn)）、社區(qū)物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)培訓(xùn)；二是建立業(yè)委會成員候選人資格聯(lián)審機制，對照負面清單，對業(yè)委會人選進行資格審查；三是規(guī)定不具備成立業(yè)主大會條件的或具備成立業(yè)主大會條件，但經(jīng)物業(yè)所在地街道辦（鎮(zhèn)）指導(dǎo)后仍不能成立的，可以組建物管會；四是規(guī)定首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)，經(jīng)業(yè)主大會表決通過，業(yè)委會（物管會）可以從小區(qū)公共收益中提取一定數(shù)額資金作為工作經(jīng)費，主要用于辦公和補貼通訊、交通等費用。

（三）關(guān)于建立物業(yè)管理工作激勵機制。一是落實街道辦考核主體；二是對考核位居先進位次的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予獎勵，對考核位居后進位次的或不合格的，建議納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價體系；三是把物業(yè)管理工作納入縣域內(nèi)相關(guān)縣直單位目標管理考核，對物業(yè)管理工作優(yōu)秀的社區(qū)、網(wǎng)格單位、樓棟長、業(yè)委會（物管會）等予以一定的工作經(jīng)費獎勵或補助。

（四）關(guān)于物業(yè)專項維修資金的使用。一是規(guī)定通過物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)建設(shè)和業(yè)主大會信息化表決平臺建設(shè)，提高業(yè)主使用物業(yè)專項維修資金維修的便捷度；二是建立物業(yè)維修資金增值收益二級保障體系，在保證業(yè)主資金收益的前提下，對剩余的增值收益按4:6比例分配，即縣級統(tǒng)籌維修資金占40%、小區(qū)調(diào)劑維修資金占60%；三是建立應(yīng)急維修工作機制。

四、其他需要說明的問題

關(guān)于《管理辦法》的適用范圍。為了明確適用范圍，使概念清晰明了，《管理辦法》第二條規(guī)定“本辦法適用于縣域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。本辦法所稱物業(yè)管理，是指住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護住宅小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。”

郎溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，有效解決當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作的重點、難點和熱點問題，進一步提升物業(yè)服務(wù)水平，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》、《宣城市城市管理條例》、《宣城市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》、《宣城市文明行為促進條例》和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于縣域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護住宅小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 落實街道屬地管理責(zé)任。街道辦事處（以下簡稱街道辦）要建立健全居住社區(qū)綜合治理工作制度，明確工作目標，及時研究解決住宅物業(yè)管理重點和難點問題。

發(fā)揮街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)居（村）委會黨組織在物業(yè)服務(wù)管理工作中的指導(dǎo)監(jiān)督作用，督促業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面履職盡責(zé)。業(yè)委會暫未成立的，由街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)居（村）委會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等，組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，依法代行相應(yīng)職責(zé)。

將物業(yè)管理工作納入政府目標管理績效考核。

第四條 縣物業(yè)主管部門負責(zé)全縣物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下工作職責(zé): 

（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施;

（二）制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準、技術(shù)規(guī)范和考核細則等;

（三）指導(dǎo)街道辦（鎮(zhèn)）下屬物業(yè)管理機構(gòu)履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)，指導(dǎo)街道辦（鎮(zhèn)）開展物業(yè)管理考核考評工作，組織開展物業(yè)管理相關(guān)工作人員和業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）成員業(yè)務(wù)培訓(xùn);

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理招投標活動;

（五）負責(zé)物業(yè)專項維修資金的歸集、核算、撥付，對物業(yè)專項維修資金的使用進行指導(dǎo)、監(jiān)督;

（六）建立物業(yè)管理誠信檔案制度;

（七）根據(jù)縣政府或上級部門要求制定物業(yè)管理目標管理考核細則；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

縣住建（人防）、發(fā)改、財政、自然資源和規(guī)劃、市場監(jiān)管、公安、城市管理、民政、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、消防、經(jīng)信等部門，按照各自職責(zé)，相互配合，做好相關(guān)行政執(zhí)法和監(jiān)督管理工作。

供水、排水、燃氣、供電、通信、有線電視等專業(yè)運營單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，負責(zé)做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和更新工作。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

縣物業(yè)主管部門需制定綜合執(zhí)法下沉小區(qū)事項清單，并在小區(qū)顯著位置設(shè)置公告牌，公示部門執(zhí)法職責(zé)、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等信息，暢通居民投訴舉報渠道。

第五條 街道辦、鎮(zhèn)人民政府負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，履行以下工作職責(zé):

（一）負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，建立健全物業(yè)管理工作機制;

（二）指導(dǎo)和協(xié)助成立業(yè)主大會、物業(yè)管理委員會（以下簡稱物管會）、業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）的選舉，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、物管會、業(yè)委會履行職責(zé);

（三）調(diào)處業(yè)主、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)矛盾糾紛和信訪事項。協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門做好小區(qū)內(nèi)的行政執(zhí)法和監(jiān)督管理工作，協(xié)助做好綜合執(zhí)法進小區(qū)工作，負責(zé)無物業(yè)管理小區(qū)的日常管理工作;

（四）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)項目的移交；

（五）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)、零散小區(qū)、安置小區(qū)等管理。                        

（六）負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進行考核，可以委托第三方機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量開展測評，并向社會公開考核結(jié)果。

社區(qū)居（村）委會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦、鎮(zhèn)人民政府開展相關(guān)工作。

第六條 在社區(qū)居委會設(shè)環(huán)境與物業(yè)管理委員會，構(gòu)建街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)動協(xié)作、共商事務(wù)的“四位一體”物業(yè)管理協(xié)調(diào)運行機制，打造“紅色物業(yè)”。街道辦應(yīng)明確專職人員從事物業(yè)管理工作，街道辦物業(yè)管理協(xié)管員可通過購買社會服務(wù)方式予以解決。

縣財政應(yīng)予以撥付街道辦年度物業(yè)工作專項經(jīng)費。

第七條 完善多方議事制度。對一般性物業(yè)服務(wù)事項，街道辦要及時組織召開小區(qū)網(wǎng)格單位、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位多方議事會議，進行協(xié)商解決。

建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣住建局、縣委組織部、街道辦分管負責(zé)人召集，縣物業(yè)主管部門和縣直部門分管負責(zé)人參加，研究解決縣域內(nèi)物業(yè)管理重大問題、重要事項，協(xié)調(diào)優(yōu)化物業(yè)管理工作。 

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會（物管會）

第八條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主身份的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

第九條 業(yè)主可以推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)?？梢砸詷菞澔蛘邌卧獮閱挝唬七x一至三名業(yè)主代表參加物業(yè)管理相關(guān)活動。一個住宅小區(qū)的業(yè)主代表一般不少于二十人。

經(jīng)業(yè)主大會通過的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

第十條 縣物業(yè)主管部門要加強對街道辦（鎮(zhèn)）、社區(qū)物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)培訓(xùn)。

街道辦（鎮(zhèn)）要加強對業(yè)委會（物管會）組建和換屆工作的領(lǐng)導(dǎo)，把好業(yè)委會籌備組、換屆小組以及業(yè)委會（物管會）成員候選人的推薦關(guān)、審核關(guān)和選舉組織關(guān)。

建立業(yè)委會成員候選人資格聯(lián)審機制，確保人選質(zhì)量。街道辦牽頭，發(fā)改（征信）、社區(qū)黨組織、紀檢監(jiān)察、公安、物業(yè)主管部門、信訪等部門共同參與，對照負面清單，對業(yè)委會人選進行資格審查。

賦予社區(qū)黨組織對業(yè)委會成員的結(jié)構(gòu)建議權(quán)、人選建議權(quán)和資格審查權(quán)，綜合考慮黨員比例、交叉任職比例、年齡、房屋性質(zhì)等因素向籌備組（換屆小組）提出業(yè)委會成員的結(jié)構(gòu)建議，黨員比例一般不低于50%；把“兩代表一委員”、機關(guān)企事業(yè)單位黨員、網(wǎng)格單位代表、樓棟長、符合條件的社區(qū)“兩委”成員及社區(qū)工作者等作為黨組織建議人選向業(yè)主推薦，鼓勵符合條件的社區(qū)“兩委”成員競選擔(dān)任業(yè)委會主任。

第十一條 業(yè)委會（物管會）委員有下列情形之一的，由街道辦（鎮(zhèn)）責(zé)令其暫停履行職責(zé)，并提請業(yè)主大會定期會議或臨時會議決定是否終止其委員資格，并公告全體業(yè)主。

（一）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)行為的；

（二）索取、非法收受開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財物或其他利益的；

（三）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費、車輛停放費、代收代交費和住宅專項維修資金的；

（四）違反房屋出租相關(guān)規(guī)定的；

（五）有不良信用記錄；

（六）以個人名義存儲屬于全體業(yè)主所有的財產(chǎn)的；

（七）違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則且未改正的；

（八）違反物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)被行政處罰的；

（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他行為。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為業(yè)主代表或者業(yè)委會（物管會）委員不符合規(guī)定條件的，可以向所在街道辦（鎮(zhèn)）提出異議，并說明理由。所在街道辦（鎮(zhèn)）應(yīng)于收到異議之日起15個工作日內(nèi)作出答復(fù)。

業(yè)委會（物管會）委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止，由業(yè)委會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因，不再是業(yè)主的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

（三）喪失履行職責(zé)能力的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。

第十二條 業(yè)主代表的推選工作由住宅小區(qū)所在街道辦（鎮(zhèn)）組織，縣物業(yè)主管部門、社區(qū)居（村民）委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以協(xié)助配合。必要時，可以組成工作專班集中開展業(yè)主代表的推選工作。

第十三條 符合召開首次業(yè)主大會規(guī)定條件的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向所在街道辦（鎮(zhèn)）書面申請召開業(yè)主大會，并按照規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會所需資料。書面聯(lián)名申請召開首次業(yè)主大會的業(yè)主達二十人以上的，業(yè)主可以直接向所在街道辦（鎮(zhèn)）申請。

第十四條 首次業(yè)主大會籌備組一般由業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位代表、街道辦（鎮(zhèn)）代表、居民（村民）委員會代表組成。街道辦（鎮(zhèn)）代表一般由街道辦（鎮(zhèn)）分管負責(zé)人擔(dān)任。業(yè)主代表的人數(shù)不少于籌備組成員人數(shù)的百分之五十。首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

建立業(yè)委會（物管會）成員任職和任期培訓(xùn)制度，幫助提高守法意識和履職能力。推進建立業(yè)委會（物管會）主任離任審計制度。

經(jīng)業(yè)主大會表決通過，業(yè)委會（物管會）可以從小區(qū)公共收益中提取一定數(shù)額資金作為工作經(jīng)費，主要用于辦公和補貼通訊、交通等費用。

第十五條 有下列情形之一的，可以組建物管會：

(一)不具備成立業(yè)主大會條件的；

(二)具備成立業(yè)主大會條件，但經(jīng)物業(yè)所在地街道辦（鎮(zhèn)）指導(dǎo)后仍不能成立的；

(三)業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)委會的。

第三章 前期物業(yè)管理

第十六條 新建物業(yè)實行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升管理服務(wù)人員學(xué)歷層次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在依法必須招標的物業(yè)項目中，主要管理服務(wù)人員最低學(xué)歷為大學(xué)?？埔陨稀?/span>

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。

第十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)費、車輛停放服務(wù)費、代收代交事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量履約保證金等內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)并在住宅小區(qū)內(nèi)作出公開承諾。

第十八條 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量履約保證金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會交納，交納標準一般不低于每平方米一元。十萬平米以上的住宅小區(qū)，超過部分按每平方米零點五元標準交納。

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量履約保證金由縣物業(yè)主管部門代管。具體履約事項由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會約定后報縣物業(yè)主管部門備案。

第十九條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向負有行政管理、政務(wù)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)職責(zé)以外的機構(gòu)和人員泄露業(yè)主的聯(lián)系電話、工作單位、家庭成員等信息資料。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請第三方機構(gòu)參加物業(yè)承接查驗，所需費用在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

因開發(fā)建設(shè)單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料或者物業(yè)項目存在嚴重安全隱患、重大工程缺陷等情形而影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)拒絕承接該項目，并及時向所在街道（鎮(zhèn)）和縣物業(yè)主管部門報告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接存在安全隱患、工程缺陷的物業(yè)項目，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)處置和整改。

第二十一條 物業(yè)保修期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)和施工單位應(yīng)當(dāng)及時維修而未及時維修的，由縣住建部門進行督促。經(jīng)督促后仍未維修的，縣住建部門可以在征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)和縣物業(yè)主管部門意見后直接組織維修，維修費用從工程質(zhì)量保證金中據(jù)實劃轉(zhuǎn)，并在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置張貼公告等方式，公告期限不少于七日。

工程質(zhì)量保證金期滿后，開發(fā)建設(shè)單位申請返還的，縣住建部門應(yīng)當(dāng)征求業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、縣物業(yè)主管部門和所在街道辦（鎮(zhèn)）的意見。物業(yè)保修期內(nèi)的保修職責(zé)均已及時履行到位的，經(jīng)上述部門確認后，方可辦理返還手續(xù)，并采用在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置張貼公告等方式，公告期限不少于七日。

對未選舉業(yè)委會（物管會）的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位在工程質(zhì)量保證金期滿后申請返還的，縣住建部門應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和縣物業(yè)主管部門的意見。其中，征求業(yè)主意見采用在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置張貼公告等方式，公告期限不少于七日。

第四章 物業(yè)服務(wù)與管理事項

第二十二條 縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，采集記錄和公開物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本信息、守信信息、失信信息，并實行動態(tài)監(jiān)督管理。

第二十三條 建立物業(yè)管理工作激勵機制，落實街道辦考核主體。對考核位居先進位次的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)給予獎勵。對縣域經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定具有較大貢獻的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以提請縣人民政府給予獎勵，對考核位居后進位次的或不合格的，建議納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價體系。把物業(yè)管理工作納入縣域內(nèi)相關(guān)縣直單位目標管理考核。對物業(yè)管理工作優(yōu)秀的社區(qū)、網(wǎng)格單位、樓棟長、業(yè)委會（物管會）等予以一定的工作經(jīng)費獎勵或補助，相關(guān)經(jīng)費在物業(yè)專項經(jīng)費中列支。

建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)與街道辦通過簽訂責(zé)任狀形式明確日常管理標準制度，建立星級考評制度，嚴格執(zhí)行獎懲措施和退出機制。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將以下信息在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置公示：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據(jù)、投訴電話；

（三）電梯、消防設(shè)施、人防設(shè)施等專項（特種）設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）物業(yè)服務(wù)費、代收代支費用和公共收益的收支情況；

（五）質(zhì)保期滿前三個月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)工程項目在小區(qū)內(nèi)公示。

（六）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于每年1月31日前在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置公布上一年度物業(yè)服務(wù)費的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)年中入駐、承接的，可在第二年度將收支情況一并公布。

第二十五條 不得在住宅小區(qū)內(nèi)實施以下行為：

（一）開展廣場舞、露天演唱會等戶外活動，或者使用家電、樂器以及進行其他室內(nèi)娛樂活動，干擾他人正常生活、工作和學(xué)習(xí)；

（二）從建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)向外拋擲物品，在陽臺、窗外、屋頂、露臺、外走廊等空間懸掛、堆放危及人身安全的物品；

（三）隨地吐痰、便溺，亂扔果皮、紙屑、煙蒂、飲料罐（瓶）、口香糖等廢棄物；

（四）在河道、池塘等景觀水體內(nèi)玩耍、洗滌、游泳；

（五）擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置； 

（六）違反管理規(guī)約規(guī)定或者改變使用功能出租房屋；

（七）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，違法挖掘地下空間，破壞或者擅自改變房屋外立面；

（八）擅自將住宅、架空層或者其他附屬設(shè)施改為經(jīng)營性用房；

（九）損壞、占用、改建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及附屬設(shè)施，移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（十）十二時至十四時、十九時至次日七時，在住宅樓內(nèi)使用電鉆、電鋸、電刨、沖擊鉆等產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的工具進行裝飾作業(yè)；

（十一）違規(guī)飼養(yǎng)犬類、家禽、家畜等；

（十二）侵占綠地，毀壞綠化和綠化設(shè)施，在物業(yè)共用部位擅自種植樹木、蔬菜等；

（十三）存放、使用易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負荷物品；

（十四）違規(guī)燃放煙花爆竹；

（十五）損壞、挪用、拆除、停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口妨礙暢通；

（十六）露天燒烤或者露天焚燒落葉、垃圾等產(chǎn)生煙塵污染的物質(zhì)；

（十七）在公共區(qū)域搭設(shè)靈棚靈位、吹奏喪事鼓樂、拋撒冥紙、焚燒祭品；

（十八）擅自在樓道等業(yè)主共有部位堆放物品，未經(jīng)允許架設(shè)、私接電線、電纜等；

（十九）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；

（二十）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款所列行為之一的,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，在第一時間采取有效措施予以勸阻（制止），并向其發(fā)出《違規(guī)行為勸阻通知書》。違規(guī)行為經(jīng)勸阻（制止）無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即向轄區(qū)街道辦、鎮(zhèn)人民政府和相關(guān)職能部門報告違規(guī)行為情況，并在24小時內(nèi)報送《違規(guī)行為報告書》，同時積極配合街道辦和相關(guān)職能部門開展對違規(guī)行為的依法查處工作。有關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)依法進行調(diào)查處理，并將調(diào)查或處理有關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時報告或者放任發(fā)生、持續(xù)的，由縣物業(yè)主管部門進行約談，相關(guān)拆除等費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

違反本條第（一）項規(guī)定的，由公安機關(guān)對組織者給予警告；警告后不改正的，處二百元以上五百元以下罰款。

違反本條第（二）項規(guī)定的，由城市管理部門給予警告；警告后不改正的，處五十元以上二百元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處二百元以上一千元以下罰款。

違反本第（十一）項規(guī)定，攜犬等寵物出戶未能及時清除糞便，影響環(huán)境衛(wèi)生的，由城市管理部門處五十元以上二百元以下罰款；攜犬出戶未使用束犬鏈（繩）牽領(lǐng)的，由城市管理部門責(zé)令改正；拒不改正的，可以處五十元以上二百元以下罰款。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中的約定，落實安全防范措施。發(fā)現(xiàn)安全隱患或者發(fā)生安全事故，應(yīng)當(dāng)及時處置。對不具備能力處置的，在采取應(yīng)急措施的同時，要及時向有關(guān)部門報告，并做好協(xié)助配合工作。

第五章 物業(yè)服務(wù)收費

第二十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按期交納物業(yè)服務(wù)費用，并配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實施物業(yè)管理活動。

第二十八條 業(yè)主未按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)委會（物管會）可以通過上門催交、公告催交等方式，督促其交納。逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

探索建立物業(yè)服務(wù)收費第三方支付平臺?？h物業(yè)主管部門負責(zé)搭建物業(yè)服務(wù)收費第三方支付平臺，街道辦應(yīng)結(jié)合日常評價、年度測評等制定第三方物業(yè)服務(wù)費支付細則。

第二十九條 未交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主是機關(guān)事業(yè)單位工作人員（含臨聘人員）的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將人員信息報送至縣物業(yè)主管部門，由縣物業(yè)主管部門適時通報至有關(guān)單位。必要時，將有關(guān)情況匯總后報送至縣紀檢監(jiān)察機關(guān)。

第三十條 業(yè)主出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用的，應(yīng)督促承租人按期交納。承租人不能按期交納的，由業(yè)主負責(zé)交納。

第三十一條 已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)購買人的，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位交納。

第三十二條 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主（物業(yè)使用人）應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第三十三條 未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等公共收益的收支情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期在住宅小區(qū)顯著位置向業(yè)主公示，公示期限不少于七日，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

已經(jīng)成立業(yè)主大會（物管會）的住宅小區(qū)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等公共收益的收支情況，由業(yè)委會（物管會）管理，每年第一季度在住宅小區(qū)顯著位置向業(yè)主公示上一年收支情況，公示期限不少于七日，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第六章 停車管理

第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)將機動車、非機動車停放在指定、劃定的車位（車庫），不得在住宅小區(qū)大門、樓道口、消防通道、地下車庫出入口、業(yè)主車庫門口、綠地以及其他影響他人正常通行的場所停放。

確因緊急情況需要臨時停放的，應(yīng)當(dāng)在車輛顯著位置預(yù)留聯(lián)系電話。

第三十五條 實行封閉式管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置車輛出入管理系統(tǒng)，建立業(yè)主車輛信息檔案，并根據(jù)實際情況進行更新完善。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對業(yè)主所有車輛進行登記，核發(fā)停車出入證。

外來非業(yè)主機動車進入住宅小區(qū)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)管理需要對來人姓名、聯(lián)系電話等信息進行登記并做好停放引導(dǎo)工作。

第三十六條 對巡查中發(fā)現(xiàn)的隨意停放機動車而影響他人通行的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時聯(lián)系車主挪車。

對占用消防車通道的停車行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時聯(lián)系車主挪車。聯(lián)系不上或者經(jīng)聯(lián)系拒絕挪車的，應(yīng)當(dāng)向消防等部門報告。 

第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車庫（位），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

開發(fā)建設(shè)單位不得將車庫（位）出售給業(yè)主以外的單位和個人。車庫（位）優(yōu)先滿足業(yè)主的需要后仍有空余的，可以臨時出租給業(yè)主以外的單位和個人，但租賃合同期限不得超過一年。
業(yè)主購買（租賃）小區(qū)車庫（位）原則上不得超過兩個。

第三十八條 機動車車庫（位）權(quán)屬是開發(fā)建設(shè)單位所有的，其應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售或者現(xiàn)售時，將住宅小區(qū)內(nèi)用于出售、附贈、出租的車庫（位）的數(shù)量予以公示，并將車庫（位）信息報送所在街道辦（鎮(zhèn)）、縣物業(yè)主管部門和價格主管部門。

開發(fā)建設(shè)單位不得故意囤積機動車車庫（位），不得只售不租。業(yè)主要求承租的，開發(fā)建設(shè)單位不得以用于出售、附贈為理由而拒絕，也不得擅自提高租金。

建設(shè)單位未出售或者未附贈的車庫（位），應(yīng)當(dāng)公開;業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。

開發(fā)建設(shè)單位只售不租或者拒絕出租未出售、未附贈車庫（位）的，由縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，未按要求執(zhí)行的，一經(jīng)查實，暫停網(wǎng)簽資格。

第三十九條 前期物業(yè)服務(wù)階段，停車服務(wù)費標準由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主大會、物管會成立后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費標準建議，經(jīng)業(yè)主大會、物管會同意后實施。

占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車的，按照業(yè)主大會、物管會的決定交納場地使用費。

第四十條 機動車車庫（位）明顯不能滿足業(yè)主停放需求的，由業(yè)委會（物管會）或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在縣物業(yè)主管部門和所在街道辦（鎮(zhèn)）監(jiān)督指導(dǎo)下，組織持有機動車的業(yè)主按戶通過搖號的方式確定車庫（位）的承租人。每戶業(yè)主最多只能承租一個車庫（位），承租期限為六個月或者一年。

對機動車車位嚴重不足的住宅小區(qū)，在不影響消防、救護等車輛通行的情況下，經(jīng)業(yè)主大會（物管會）、業(yè)主代表大會決定，可以利用業(yè)主共有道路或者其他場地設(shè)置機動車停車位。
業(yè)委會（物管會）持業(yè)主大會書面決定，請求協(xié)助、指導(dǎo)劃定停車泊位、行車路線和消防車通道標識的，公安機關(guān)交通管理部門、消防部門應(yīng)當(dāng)予以配合。

未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)征求業(yè)主意見后有三分之二以上業(yè)主同意的，也可設(shè)置機動車停車位。采用在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置張貼公告的形式征求業(yè)主意見的，征求期限不少于七日。 

第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅小區(qū)設(shè)置可以基本滿足業(yè)主需求的新能源汽車、非機動車集中停放場所和充電設(shè)施。

住宅小區(qū)交付時未設(shè)置非機動車集中停放場所和充電設(shè)施的，經(jīng)業(yè)主大會（物管會）決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以設(shè)置符合用電安全要求的集中停放場所和充電設(shè)施。

住宅小區(qū)交付時已經(jīng)設(shè)置非機動車集中停放場所和充電設(shè)施，但明顯不能滿足業(yè)主需要，經(jīng)業(yè)主大會（物管會）決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用所涉相關(guān)區(qū)域的地上車位或者其他未利用區(qū)域增加設(shè)置符合用電安全要求的集中停放場所和充電設(shè)施。

未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)征求相鄰業(yè)主意見后有三分之二以上業(yè)主同意的，也可設(shè)置集中停放場所和充電設(shè)施。采用在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置張貼公告等形式征求業(yè)主意見的，征求期限不少于七日。

縣物業(yè)主管部門可依據(jù)本辦法制定相關(guān)小區(qū)停車管理細則。

第七章 專項維修資金管理

第四十二條 首期物業(yè)專項維修資金由開發(fā)建設(shè)單位代交代收。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理新建物業(yè)綜合查驗前，根據(jù)規(guī)定的交存標準，由建設(shè)單位按照物業(yè)建筑面積向縣物業(yè)主管部門統(tǒng)一交存首期物業(yè)專項維修資金。  

物業(yè)交付使用時，開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)規(guī)定的交存標準，按照專有部分建筑面積向業(yè)主收取。專有部分以外的首期物業(yè)專項維修資金由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

未交存首期物業(yè)專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將物業(yè)交付給購買人。

第四十三條 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清專項維修資金。

第四十四條 物業(yè)專項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以根據(jù)維修范圍以單元（幢）為單位進行表決。

第四十五條  推廣通過物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)建設(shè)和業(yè)主大會信息化表決平臺建設(shè)，提高業(yè)主使用物業(yè)專項維修資金維修的便捷度。

第四十六條 物業(yè)專項維修資金的增值收益，按照收益分攤原則建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金統(tǒng)籌賬戶，用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修等。資金統(tǒng)籌事宜由街道辦（鎮(zhèn)）組織申請、縣物業(yè)主管部門據(jù)實辦理。

建立物業(yè)維修資金增值收益二級保障體系，即縣級統(tǒng)籌維修資金、調(diào)劑維修資金。在保證業(yè)主資金收益的前提下，對剩余的增值收益按4:6比例分配，即縣級統(tǒng)籌維修資金占40%、小區(qū)調(diào)劑維修資金占60%?？h級統(tǒng)籌維修資金由物業(yè)主管部門編制使用預(yù)算，報政府批準后在全縣建立維修資金的小區(qū)內(nèi)調(diào)劑使用；調(diào)劑維修資金在本小區(qū)范圍內(nèi)使用。

縣物業(yè)主管部門可依據(jù)本辦法制定物業(yè)維修資金增值收益使用細則。

第四十七條 發(fā)生下列危及安全情形之一，需要使用物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會（物管會）、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)委會（物管會）、相關(guān)業(yè)主同意，并報物業(yè)專項維修資金監(jiān)管部門審核后，直接申請使用：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水層大面積損壞，嚴重影響業(yè)主生活及安全；

（二）屬于小區(qū)管理范圍內(nèi)的消防、電力、供水、排水、燃氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備嚴重損壞，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（三）電梯故障危及人身安全的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴重脫落松動或有脫落危險，玻璃幕墻炸裂；

（五）消防設(shè)施設(shè)備故障，存在重大安全隱患；

（六）二次供水設(shè)施損壞的；

（七）其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

申請人應(yīng)將應(yīng)急維修方案在小區(qū)公示，公示期不得少于1日。申請人應(yīng)將維修資金使用結(jié)果進行公示，公示時間不少于10日，公示期滿后，經(jīng)相關(guān)部門及相關(guān)業(yè)主確認后，物業(yè)專項維修資金監(jiān)管部門方可將工程維修費用劃轉(zhuǎn)至維修單位賬戶。

縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)應(yīng)急維修制度及使用流程，公開辦事指南，方便業(yè)主申請使用，發(fā)揮資金作用，保障房屋安全。

第八章 老舊小區(qū)、安置小區(qū)管理

第四十八條 實施老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，逐步解決基礎(chǔ)設(shè)施配套，完善物業(yè)管理服務(wù)。

對具備成立業(yè)主大會條件的老舊小區(qū)，所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)做好成立業(yè)主大會、物業(yè)管理委員會的籌備工作，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

經(jīng)環(huán)境綜合整治后，仍不具備成立業(yè)主大會的，所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進行托管，組織提供三個月的基本保潔、秩序維護等服務(wù)。

對多個規(guī)模較小、距離適當(dāng)、服務(wù)需求相似的住宅小區(qū)，在充分尊重業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，由街道牽頭“打捆”招標。

對部分開放或零散住宅，無法單獨管理又不能聯(lián)合打包的，通過組建或引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道社區(qū)兜底管理等形式實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。建立零散小區(qū)物業(yè)服務(wù)獎補專項資金，采取以獎代補、項目資金注入等方式加強支持。  

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行社會責(zé)任，在承接新建商品房小區(qū)物業(yè)管理的同時承接老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)。建立健全老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)競爭激勵機制，對服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)政策支持，并作為信用評級、評優(yōu)獎勵、合同續(xù)簽、協(xié)商定價的依據(jù)。

第四十九條 新建安置小區(qū)交付前，由建設(shè)單位負責(zé)管理。交付后，由負有管理職責(zé)的單位組織成立業(yè)主大會，確定物業(yè)服務(wù)模式，并做好交接。

第五十條 老舊小區(qū)、安置小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由有關(guān)主管部門或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請，經(jīng)縣人民政府批準后，撥付財政資金予以保障。

第五十一條 安置小區(qū)的經(jīng)營性用房收益，經(jīng)縣人民政府同意，由縣國有資產(chǎn)運營投資單位統(tǒng)籌，用于彌補安置小區(qū)管理工作經(jīng)費的不足。

第九章 部門工作職責(zé)

第五十二條 縣住建（人防）部門工作職責(zé)：

（一）負責(zé)對新建成未交付的住宅小區(qū)的管理；

（二）負責(zé)查處住宅裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)影響房屋安全的行為；

（三）負責(zé)開展對屬于質(zhì)量保修范圍需要維修，但因開發(fā)建設(shè)單位無故拖延而未進行維修的執(zhí)法管理；

（四）負責(zé)對住宅小區(qū)交付前遺留在公共區(qū)域的廢棄、無主設(shè)施及其他附屬部件的清除。

（五）負責(zé)處理人防工程權(quán)屬界定相關(guān)投訴、爭議事宜；

（六）負責(zé)人防工程開發(fā)利用審批及使用權(quán)變更備案；

（七）依法查處侵占、擅自使用人防工程等違法行為；

第五十三條 縣規(guī)劃部門工作職責(zé)：

（一）負責(zé)建筑外立面結(jié)構(gòu)改變、色彩改變和規(guī)劃變更的審查；

（二）負責(zé)物業(yè)服務(wù)用房和社區(qū)用房的規(guī)劃核實；

（三）對不按照規(guī)劃許可進行的違法建設(shè)、侵占綠地等行為予以認定；

（四）對擅自改變房屋外立面、開挖建筑底層地面等行為予以規(guī)劃核實。

第五十四條 公安機關(guān)工作職責(zé)包括：

（一）負責(zé)保安服務(wù)業(yè)務(wù)監(jiān)管,指導(dǎo)、督促住宅小區(qū)內(nèi)治安防范工作；

（二）指導(dǎo)和督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交通標識標線設(shè)置工作，處置阻礙交通的行為；

（三）負責(zé)住宅小區(qū)技防設(shè)施建設(shè)和日常維護的監(jiān)管工作；

（四）負責(zé)查處違規(guī)飼養(yǎng)寵物影響他人生活的行為；

（五）負責(zé)查處以生活噪音擾亂他人正常生活秩序的行為；

（六）負責(zé)查處住宅小區(qū)內(nèi)故意損壞公私財物的違法行為；

（七）負責(zé)查處違規(guī)燃放煙花爆竹的行為。

第五十五條 消防部門工作職責(zé)包括：

（一）負責(zé)查處損壞（擅自拆除、停用）消防設(shè)施、占用（堵塞、封閉）消防通道（疏散通道、安全出口）等行為；

（二）負責(zé)查處占用住宅小區(qū)消防通道搭建建（構(gòu)）筑物等設(shè)施，以及在公共樓道內(nèi)安裝防盜門（柵）封閉堵塞消火栓箱等救援設(shè)施的行為； 

（三）組織實施緊急情況和突發(fā)事件的應(yīng)急救援工作。

第五十六條 市場監(jiān)管部門工作職責(zé)包括：

（一）負責(zé)電梯等特種設(shè)備和水、電、氣、熱等安全計量監(jiān)管工作；

（二）組織電梯維保單位建立電梯應(yīng)急救援社會網(wǎng)絡(luò)；

（三）督促落實電梯等特種設(shè)備安全運行的基本要求和安全管理責(zé)任制；

（四）督促做好特種設(shè)備注冊、維護保養(yǎng)、年檢、作業(yè)人員持證上崗等工作；

（五）督促制定電梯應(yīng)急排險救援預(yù)案并定期組織演練；

（六）處置特種設(shè)備安全故障，依法查處特種設(shè)備和計量管理中的違法行為；

（七）負責(zé)工商登記中經(jīng)營場所與經(jīng)營范圍的審查（包括對將住宅用房未經(jīng)批準改為經(jīng)營用房的按規(guī)定核發(fā)相關(guān)證照）；

（八）依法查處違法廣告等行為。

（九）負責(zé)開展將房屋（含車庫）用于未依法取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的執(zhí)法管理；

（十）負責(zé)查處未經(jīng)批準從事商品直銷活動的行為；

（十一）配合相關(guān)部門開展在居民住宅樓、未配套設(shè)立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰的樓層內(nèi)新建、改建、擴建排放油煙的餐飲服務(wù)項目的監(jiān)督管理。

第五十七條 發(fā)改部門工作職責(zé)包括：

（一）制定物業(yè)服務(wù)收費相關(guān)文件；

（二）對物業(yè)服務(wù)收費明碼標價實施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)中亂收費等行為。

第五十八條 生態(tài)環(huán)境部門工作職責(zé)包括：

（一）負責(zé)對油煙、粉塵、噪聲等是否構(gòu)成污染進行前期檢測，并將有關(guān)超標排放的證據(jù)材料移交城市管理部門；

（二）負責(zé)開展對餐飲服務(wù)業(yè)未安裝油煙凈化裝置、未按照規(guī)范設(shè)置煙道的執(zhí)法管理。

第五十九條 城市管理部門工作職責(zé)包括： 

（一）負責(zé)查處未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按建設(shè)工程規(guī)劃許可的范圍進行違法建設(shè)的行為；

（二）負責(zé)查處擅自飼養(yǎng)家畜家禽的行為；

（三）負責(zé)查處擅自設(shè)置戶外廣告、標識、牌匾等行為，對住宅小區(qū)內(nèi)因廣告顯示屏運轉(zhuǎn)影響他人生活的執(zhí)法管理；

（四）負責(zé)查處超出門窗進行占道經(jīng)營、作業(yè)以及擅自占用公共場地擺攤設(shè)點的行為；

（五）負責(zé)查處擅自改變房屋外立面、違規(guī)搭建陽光房、占用共用部位違規(guī)搭建、非承重墻開門（窗）、開挖建筑底層地面等行為；

（六）負責(zé)查處擅自改變經(jīng)規(guī)劃審批確定的地下空間的使用功能、層數(shù)和面積的行為（人民防空部門查處的除外）；

（七）負責(zé)查處在住宅小區(qū)內(nèi)草坪、花壇、綠地內(nèi)取土堆土，攀折、砍伐、移植花木、毀綠種菜、綠地澆筑硬化、綠地（共用部位）停車等損壞綠化的行為；

（八）負責(zé)對經(jīng)環(huán)境保護部門檢測確定餐飲服務(wù)業(yè)超標排放的油煙、噪聲污染行為的查處，開展對餐飲服務(wù)業(yè)亂倒餐廚垃圾行為的執(zhí)法管理； 

（九）負責(zé)查處住宅小區(qū)內(nèi)露天燒烤食品經(jīng)營的行為；

（十）負責(zé)查處住宅小區(qū)內(nèi)焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革等廢棄物產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的行為。

（十一）負責(zé)對小區(qū)內(nèi)的流浪犬進行收容。

第六十條 民政部門負責(zé)對在住宅小區(qū)公共區(qū)域搭設(shè)靈棚靈位、吹奏喪樂、拋撒冥紙、焚燒祭品的行為予以勸阻、制止，公安、城市管理、縣物業(yè)主管部門予以配合；構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機關(guān)予以治安管理處罰。

第六十一條 紀檢監(jiān)察機關(guān)負責(zé)對違反本辦法規(guī)定且造成不良影響的中共黨員、機關(guān)事業(yè)單位工作人員依紀依規(guī)依法進行處理。

第六十二條 有關(guān)部門在接到投訴舉報后應(yīng)當(dāng)立即登記。對屬于本部門職責(zé)范圍的事項，應(yīng)于收到投訴舉報之日起五個工作日內(nèi)辦理并反饋給投訴舉報人。

對不立即進行調(diào)查處理會導(dǎo)致證據(jù)滅失或者事態(tài)惡化等情形的事項，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)立即組織辦理并反饋。

對不屬于本部門管轄的投訴舉報事項，應(yīng)當(dāng)及時移交給有管轄權(quán)的部門。

第六十三條 第五十二條至第六十一條規(guī)定的有關(guān)部門的職責(zé)內(nèi)容，不局限于本辦法所規(guī)定的職責(zé)，法律、法規(guī)、規(guī)章、上級規(guī)范性文件另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

有關(guān)部門開展物業(yè)管理工作中存有管轄爭議的，或者本辦法規(guī)定之外未盡事宜的，由縣物業(yè)主管部門負責(zé)協(xié)調(diào)。經(jīng)協(xié)調(diào)仍達不成一致的，由縣物業(yè)主管部門提請縣物業(yè)管理聯(lián)席會議研究確定。

第十章 附則

第六十四條 縣城總體規(guī)劃內(nèi)非住宅的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。

第六十五條 本辦法具體應(yīng)用事宜由縣政府法制機構(gòu)會同縣物業(yè)主管部門負責(zé)解釋。未盡事宜由縣物業(yè)主管部門制定相關(guān)《實施細則》予以具體規(guī)定。

第六十六條 本辦法自印發(fā)之日起施行，施行期間，如遇法律、法規(guī)、規(guī)章、上級規(guī)范性文件修訂，按新規(guī)定執(zhí)行。