郎溪縣人民政府關(guān)于印發(fā)

郎溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法的通知

郎政秘〔2019〕6號

 

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣政府有關(guān)部門、有關(guān)直屬機(jī)構(gòu)：

《郎溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)縣政府第18次常務(wù)會議研究同意，現(xiàn)予印發(fā)，自2019年1月1日起施行。

 

                                   郎溪縣人民政府

                                                         2019年1月1日

 

郎溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

 

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務(wù)水平，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)社會事業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《安徽省物業(yè)管理條例》《宣城市城市管理條例》《宣城市文明行為促進(jìn)條例》和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于縣域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)縣域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé):

（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施;

（二）制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和考核細(xì)則;

（三）指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動;

（五）監(jiān)督、管理專項維修資金;

（六）建立物業(yè)管理誠信檔案制度;

（七）協(xié)調(diào)負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)的部門開展物業(yè)管理工作；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市場監(jiān)管、公安、城市管理、價格、民政、環(huán)境保護(hù)、人民防空、消防等部門，應(yīng)當(dāng)各司其職，相互配合，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行以下物業(yè)管理工作職責(zé):

（一）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉;

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作;

（三）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)（村）管理服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛;

（四）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接;

（五）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)、安置小區(qū)物業(yè)管理。

居民（村民）委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府將物業(yè)管理指導(dǎo)、監(jiān)督、服務(wù)等職責(zé)納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府相應(yīng)的二級機(jī)構(gòu)，明確分管負(fù)責(zé)人和具體經(jīng)辦人員；下轄有物業(yè)管理事務(wù)的居民（村民）委員會同步明確分管負(fù)責(zé)人和具體經(jīng)辦人員。

第六條 縣人民政府建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣人民政府分管負(fù)責(zé)人召集，縣房地產(chǎn)管理部門、有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣直部門負(fù)責(zé)人參加，研究解決縣域內(nèi)物業(yè)管理重大問題、重要事項，協(xié)調(diào)優(yōu)化物業(yè)管理工作。

第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第七條 業(yè)主享有被推選權(quán)，并可以以樓棟或者單元為單位，推選一至三名業(yè)主代表參加物業(yè)管理相關(guān)活動。一個住宅小區(qū)的業(yè)主代表一般不少于二十人。

經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會通過的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

第八條 業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)從機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工（含退休人員）、共產(chǎn)黨員、民主黨派成員、人大代表、政協(xié)委員、企業(yè)家、法律工作者以及其他物業(yè)服務(wù)意愿較強(qiáng)的業(yè)主中推選。

第九條 業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主代表或者業(yè)主委員會委員：

（一）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)行為的；

（二）索取、非法收受開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財物或其他利益的；

（三）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費、車輛停放費、代收代交費和住宅專項維修資金的；

（四）違反房屋出租相關(guān)規(guī)定的；

（五）有不良信用記錄；

（六）以個人名義存儲屬于全體業(yè)主所有的財產(chǎn)的；

（七）違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則且未改正的；

（八）違反物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)被行政處罰的；

（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他行為。

業(yè)主認(rèn)為業(yè)主代表或者業(yè)主委員會委員不符合規(guī)定條件的，可以向所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出異議，并說明理由。所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)于收到異議之日起三個工作日內(nèi)作出答復(fù)。

第十條 業(yè)主代表的推選工作由住宅小區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織，縣房地產(chǎn)管理部門、社區(qū)（村民）委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以協(xié)助配合。必要時，可以組成工作專班集中開展業(yè)主代表的推選工作。

第十一條 符合召開首次業(yè)主大會規(guī)定條件的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請召開業(yè)主大會，并按照規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會所需資料。書面聯(lián)名申請召開首次業(yè)主大會的業(yè)主達(dá)二十人以上的，業(yè)主可以直接向所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請。

第十二條 首次業(yè)主大會籌備組一般由業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居民（村民）委員會代表組成。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管負(fù)責(zé)人（或相應(yīng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)二級機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人）擔(dān)任。業(yè)主代表的人數(shù)不少于籌備組成員人數(shù)的百分之五十。

第十三條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會，且沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接服務(wù)的住宅小區(qū)，經(jīng)縣房地產(chǎn)管理部門或者所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立業(yè)主大會的，按照《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定，可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主自行或者聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

 

第三章 前期物業(yè)管理

第十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

提倡在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)期限。

第十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費、車輛停放費、代收代交事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量履約保證金等內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)在住宅小區(qū)內(nèi)作出公開承諾。

第十六條 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量履約保證金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會交納，交納標(biāo)準(zhǔn)一般不低于每平方米一元。十萬平米以上的住宅小區(qū)，超過部分按每平方米零點五元標(biāo)準(zhǔn)交納。

經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提議，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量履約保證金可以委托縣房地產(chǎn)管理部門代管。具體履約事項由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會約定后報縣房地產(chǎn)管理部門備案。

第十七條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向負(fù)有行政管理、政務(wù)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)職責(zé)以外的人員泄露業(yè)主的聯(lián)系電話、工作單位、家庭成員等信息資料。

第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請第三方機(jī)構(gòu)參加物業(yè)承接查驗，所需費用在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

因開發(fā)建設(shè)單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料或者物業(yè)項目存在嚴(yán)重安全隱患、重大工程缺陷等情形而影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)拒絕承接該項目，并及時向所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣房地產(chǎn)管理部門報告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接存在安全隱患、工程缺陷的物業(yè)項目，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)處置和整改。

第十九條 物業(yè)保修期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)和施工單位應(yīng)當(dāng)及時維修而未及時維修的，由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行督促。經(jīng)督促后仍未維修的，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門可以在征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)和縣房地產(chǎn)管理部門意見后直接組織維修。維修費用從工程質(zhì)量保證金中據(jù)實劃轉(zhuǎn)。

工程質(zhì)量保證金期滿后，開發(fā)建設(shè)單位申請返還的，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、縣房地產(chǎn)管理部門和所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見。物業(yè)保修期內(nèi)的保修職責(zé)均已及時履行到位的，方可辦理返還手續(xù)。

對未選舉業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和縣房地產(chǎn)管理部門的意見。其中，征求業(yè)主意見采用在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置張貼公告的方式，公告期限不少于七日。

 

第四章 物業(yè)服務(wù)與管理事項

第二十條 縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，采集記錄和公開物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本信息、守信信息、失信信息，并實行動態(tài)監(jiān)督管理。

第二十一條 縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，并向社會公開考核結(jié)果。必要時，可以委托第三方機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量開展評估。

第二十二條 經(jīng)考核位居先進(jìn)位次的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)給予獎勵。對縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定具有較大貢獻(xiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣房地產(chǎn)管理部門可以提請縣人民政府給予獎勵。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將以下信息在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置公示：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、投訴電話；

（三）電梯、消防設(shè)施、人防設(shè)施等專項（特種）設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）物業(yè)服務(wù)費、代收代支費用和公共收益的收支情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于每年1月31日前在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置公布上一年物業(yè)服務(wù)費的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)年中入駐、承接的，可以連同第二年收支情況一并公布。

第二十四條 不得在住宅小區(qū)內(nèi)實施以下行為：

（一）開展廣場舞、露天演唱等戶外活動，或者使用家電、樂器以及進(jìn)行其他室內(nèi)娛樂活動，干擾他人正常生活；

（二）從建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)向外拋擲物品，在陽臺、窗外、屋頂、露臺、外走廊等空間懸掛、堆放危及人身安全的物品；

（三）隨地吐痰、便溺，亂扔果皮、紙屑、煙蒂、飲料罐（瓶）、口香糖等廢棄物；

（四）在河道、池塘等景觀水體內(nèi)玩耍、洗滌、游泳；

（五）擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置；

（六）違反管理規(guī)約規(guī)定或者改變使用功能出租房屋；

（七）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，違法挖掘地下空間，破壞或者擅自改變房屋外立面；

（八）擅自將住宅、架空層或者其他附屬設(shè)施改為經(jīng)營性用房；

（九）損壞、占用、改建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及附屬設(shè)施，移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（十）十二時至十四時、十九時至次日七時，在住宅樓內(nèi)使用電鉆、電鋸、電刨、沖擊鉆等產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的工具進(jìn)行裝飾作業(yè)；

（十一）違規(guī)飼養(yǎng)犬類、家禽、家畜等；

（十二）侵占綠地，毀壞綠化和綠化設(shè)施，在物業(yè)共用部位擅自種植樹木、蔬菜等；

（十三）存放、使用易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（十四）違規(guī)燃放煙花爆竹；

（十五）損壞、挪用、拆除、停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口妨礙暢通；

（十六）露天燒烤或者露天焚燒落葉、垃圾等產(chǎn)生煙塵污染的物質(zhì)；

（十七）在公共區(qū)域搭設(shè)靈棚靈位、吹奏喪事鼓樂、拋撒冥紙、焚燒祭品；

（十八）擅自在樓道等業(yè)主共有部位堆放物品，未經(jīng)允許架設(shè)、私接電線、電纜等；

（十九）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；

（二十）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款所列行為之一的,要立即進(jìn)行勸阻、制止。經(jīng)勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時報告或者放任發(fā)生、持續(xù)的，由縣房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行約談。

業(yè)主、業(yè)主委員會對于本條第一款的行為，有權(quán)依據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中的約定，落實安全防范措施。發(fā)現(xiàn)安全隱患或者發(fā)生安全事故，應(yīng)當(dāng)及時處置。對不具備能力處置的，在采取應(yīng)急措施的同時，要及時向有關(guān)部門報告，并做好協(xié)助配合工作。

 

第五章 物業(yè)服務(wù)收費

第二十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按期交納物業(yè)服務(wù)費用，并配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實施物業(yè)管理活動。

第二十七條 業(yè)主未按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會可以通過上門催交、公告催交等方式，督促其限期交納。逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第二十八條 未交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主是機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員（含臨聘人員）的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將人員信息報送至縣房地產(chǎn)管理部門，由縣房地產(chǎn)管理部門適時通報至有關(guān)單位。必要時，將有關(guān)情況匯總后報送至縣紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)。

第二十九條 業(yè)主出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用的，應(yīng)督促承租人按期交納。承租人不能按期交納的，由業(yè)主負(fù)責(zé)交納。

第三十條 已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)購買人的，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位交納。

第三十一條 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主（物業(yè)使用人）應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第三十二條 未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等公共收益的收支情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期在住宅小區(qū)顯著位置向業(yè)主公示，公示期限不少于七日，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

已經(jīng)成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等公共收益的收支情況，由業(yè)主委員會管理，每年第一季度在住宅小區(qū)顯著位置向業(yè)主公示上一年收支情況，公示期限不少于七日，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

 

第六章 停車管理

第三十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)將機(jī)動車、非機(jī)動車停放在指定、劃定的車位（車庫），不得在住宅小區(qū)大門口、樓道口、消防通道、地下車庫出入口、業(yè)主車庫門口、綠地以及其他影響他人正常通行的場所停放。

確因緊急情況需要臨時停放的，應(yīng)當(dāng)在車輛顯著位置預(yù)留聯(lián)系電話。

第三十四條 實行封閉式管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置車輛出入管理系統(tǒng)，建立業(yè)主車輛信息檔案，并根據(jù)實際情況按照季度或者年度進(jìn)行更新完善。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對業(yè)主所有車輛進(jìn)行登記，核發(fā)停車出入證。

外來非業(yè)主機(jī)動車進(jìn)入住宅小區(qū)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)管理需要對來人姓名、聯(lián)系電話等信息進(jìn)行登記并做好停放引導(dǎo)工作。

第三十五條 對巡查中發(fā)現(xiàn)的隨意停放機(jī)動車而影響他人通行的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時聯(lián)系車主挪車。

對占用、阻礙消防通道停車的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時聯(lián)系車主挪車。聯(lián)系不上或者經(jīng)聯(lián)系拒絕挪車的，應(yīng)當(dāng)向消防部門或者公安機(jī)關(guān)報告。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自將住宅小區(qū)內(nèi)已經(jīng)劃設(shè)中心線的道路，或者具備機(jī)動車雙向行駛條件的道路，以架設(shè)圍欄、放置防撞石球、擺設(shè)反光錐桶等方式改為單向行駛的道路供機(jī)動車行駛。

確需改為單向行駛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定。未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上業(yè)主同意。

第三十七條 機(jī)動車車位（車庫）權(quán)屬是開發(fā)建設(shè)單位所有的，其應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售或者現(xiàn)售時，將住宅小區(qū)內(nèi)用于出售、附贈、出租的車位（車庫）的數(shù)量予以公示，并將車位（車庫）信息報送所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣房地產(chǎn)管理、價格主管部門。

開發(fā)建設(shè)單位不得故意囤積機(jī)動車車位（車庫），不得只售不租。業(yè)主要求承租的，開發(fā)建設(shè)單位不得以用于出售、附贈為理由而拒絕，也不得擅自提高租金。

開發(fā)建設(shè)單位只售不租或者拒絕出租未出售、未附贈車位、車庫的，由縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正。

第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)階段，停車服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主大會成立后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費標(biāo)準(zhǔn)建議，經(jīng)業(yè)主大會同意后實施。

占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車的，按照業(yè)主大會的決定交納場地使用費。

第三十九條 機(jī)動車車位（車庫）明顯不能滿足業(yè)主停放需求的，由業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在縣房地產(chǎn)管理部門和所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督指導(dǎo)下，組織持有機(jī)動車的業(yè)主按戶通過搖號的方式確定車位（車庫）的承租人。每戶業(yè)主最多只能承租一個車位（車庫），承租期限為六個月或者一年。

對機(jī)動車車位嚴(yán)重不足的住宅小區(qū)，在不影響消防、救護(hù)等車輛通行的情況下，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定，可以利用業(yè)主共有道路或者其他場地設(shè)置機(jī)動車停車位。

未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)征求業(yè)主意見后有三分之一以下業(yè)主持反對意見的，也可設(shè)置機(jī)動車停車位。采用在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置張貼公告的形式征求業(yè)主意見的，征求期限不少于七日。

第四十條 縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)在住宅項目開發(fā)建設(shè)條件中明確住宅小區(qū)內(nèi)用于出售和出租的機(jī)動車車位（車庫）配比相關(guān)內(nèi)容。

第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅小區(qū)設(shè)置可以基本滿足業(yè)主需求的非機(jī)動車集中停放場所和充電設(shè)施。

住宅小區(qū)交付時未設(shè)置非機(jī)動車集中停放場所和充電設(shè)施的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以設(shè)置符合用電安全要求的集中停放場所和充電設(shè)施。

住宅小區(qū)交付時已經(jīng)設(shè)置非機(jī)動車集中停放場所和充電設(shè)施，但明顯不能滿足業(yè)主需要，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用所涉相關(guān)區(qū)域的地上車位或者其他未利用區(qū)域增加設(shè)置符合用電安全要求的集中停放場所和充電設(shè)施。

未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)征求業(yè)主意見后有三分之一以下業(yè)主持反對意見的，也可設(shè)置集中停放場所和充電設(shè)施。采用在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置張貼公告的形式征求業(yè)主意見的，征求期限不少于七日。

 

第七章 專項維修資金管理

第四十二條 首期物業(yè)專項維修資金由開發(fā)建設(shè)單位代交代收。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理新建物業(yè)綜合查驗前，根據(jù)規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)，按照業(yè)主專有部分和開發(fā)建設(shè)單位自用（出租）的物業(yè)建筑面積，向縣房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一交存首期物業(yè)專項維修資金。 

物業(yè)交付使用時，開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)，按照專有部分建筑面積向業(yè)主收取。專有部分以外的首期物業(yè)專項維修資金由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第四十三條 未交存首期物業(yè)專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將物業(yè)交付給購買人。

第四十四條 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清專項維修資金。

第四十五條 專項維修資金使用采取異議表決方式，即持反對意見的業(yè)主為專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

采取異議表決方式的，應(yīng)當(dāng)將專項維修資金使用征求意見書送達(dá)給專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主，并征求意見書中載明未按照規(guī)定時間和方式反饋意見的，視為同意。征求期限不少于七日。

  第四十六條 物業(yè)專項維修資金的增值收益，按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金統(tǒng)籌賬戶，用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。資金統(tǒng)籌事宜由縣房地產(chǎn)管理部門據(jù)實辦理。

 

第八章 老舊小區(qū)、安置小區(qū)管理

第四十七條 實施老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，逐步解決基礎(chǔ)設(shè)施配套，完善物業(yè)管理服務(wù)。

對具備成立業(yè)主大會條件的老舊小區(qū)，縣房地產(chǎn)管理部門和所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)做好成立業(yè)主大會的籌備工作，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

經(jīng)環(huán)境綜合整治后，仍不具備成立業(yè)主大會的，所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行托管，組織提供三個月的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)。

第四十八條 新建安置小區(qū)交付前，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。交付后，由負(fù)有管理職責(zé)的單位組織成立業(yè)主大會，確定物業(yè)服務(wù)模式，并做好交接。

第四十九條 老舊小區(qū)、安置小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由有關(guān)主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，撥付財政資金予以保障。

第五十條 安置小區(qū)的經(jīng)營性用房收益，經(jīng)縣人民政府同意，由縣國有資產(chǎn)運營投資單位統(tǒng)籌，用于彌補(bǔ)安置小區(qū)管理工作經(jīng)費的不足。

 

第九章 部門工作職責(zé)

第五十一條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門工作職責(zé)包括：

（一）負(fù)責(zé)對新建成未交付的住宅小區(qū)的管理；

（二）負(fù)責(zé)查處住宅裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)影響房屋安全的行為；

（三）負(fù)責(zé)開展對屬于質(zhì)量保修范圍需要維修，但因開發(fā)建設(shè)單位無故拖延而未進(jìn)行維修的執(zhí)法管理；

（四）負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)交付前遺留在公共區(qū)域的廢棄、無主設(shè)施及其他附屬部件的清除。

第五十二條 城鄉(xiāng)規(guī)劃部門工作職責(zé)包括：

（一）負(fù)責(zé)建筑外立面結(jié)構(gòu)改變、色彩改變和規(guī)劃變更的審查；

（二）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房和社區(qū)用房的規(guī)劃核實；

（三）對不按照規(guī)劃許可進(jìn)行的違法建設(shè)、侵占綠地等行為予以認(rèn)定；

（四）對擅自改變房屋外立面、開挖建筑底層地面等行為予以規(guī)劃核實。

第五十三條 公安機(jī)關(guān)工作職責(zé)包括：

（一）負(fù)責(zé)保安服務(wù)業(yè)務(wù)監(jiān)管,指導(dǎo)、督促住宅小區(qū)內(nèi)治安防范工作；

（二）指導(dǎo)和督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交通標(biāo)識標(biāo)線設(shè)置工作，處置阻礙交通、停放大型車輛和危險物運輸車輛的行為；

（三）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)技防設(shè)施建設(shè)和日常維護(hù)的監(jiān)管工作；

（四）負(fù)責(zé)查處違規(guī)飼養(yǎng)寵物影響他人生活的行為；

（五）負(fù)責(zé)查處以生活噪音擾亂他人正常生活秩序的行為；

（六）負(fù)責(zé)查處住宅小區(qū)內(nèi)故意損壞公私財物的違法行為；

（七）負(fù)責(zé)查處違規(guī)燃放煙花爆竹的行為。

第五十四條 消防部門工作職責(zé)包括：

（一）負(fù)責(zé)查處損壞（擅自拆除、停用）消防設(shè)施、占用（堵塞、封閉）消防通道（疏散通道、安全出口）等行為；

（二）負(fù)責(zé)查處占用住宅小區(qū)消防通道搭建建（構(gòu)）筑物等設(shè)施，以及在公共樓道內(nèi)安裝防盜門（柵）封閉堵塞消防栓箱等救援設(shè)施的行為；

（三）組織實施緊急情況和突發(fā)事件的應(yīng)急救援工作。

第五十五條 市場監(jiān)管部門工作職責(zé)包括：

（一）負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備和水、電、氣、熱等安全計量監(jiān)管工作；

（二）組織電梯維保單位建立電梯應(yīng)急救援社會網(wǎng)絡(luò)；

（三）督促落實電梯等特種設(shè)備安全運行的基本要求和安全管理責(zé)任制；

（四）督促做好特種設(shè)備注冊、維護(hù)保養(yǎng)、年檢、作業(yè)人員持證上崗等工作；

（五）督促制定電梯應(yīng)急排險救援預(yù)案并定期組織演練；

（六）處置特種設(shè)備安全故障，依法查處特種設(shè)備和計量管理中的違法行為；

（七）負(fù)責(zé)工商登記中經(jīng)營場所與經(jīng)營范圍的審查（包括對將住宅用房改為經(jīng)營用房的按規(guī)定核發(fā)相關(guān)證照）；

（八）依法查處違法廣告、無證經(jīng)營（城市管理部門查處的除外）等行為。

（九）負(fù)責(zé)開展將房屋（含車庫）用于未依法取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的執(zhí)法管理；

（十）負(fù)責(zé)查處未經(jīng)批準(zhǔn)從事商品直銷活動的行為；

（十一）配合相關(guān)部門開展在居民住宅樓、未配套設(shè)立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰的樓層內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建排放油煙的餐飲服務(wù)項目的監(jiān)督管理。

第五十六條 價格部門工作職責(zé)包括：

（一）制定物業(yè)服務(wù)收費相關(guān)文件；

（二）對物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價實施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)中亂收費等行為。

第五十七條 環(huán)境保護(hù)部門工作職責(zé)包括：

（一）負(fù)責(zé)對油煙、噪聲是否構(gòu)成污染進(jìn)行前期檢測，并將有關(guān)超標(biāo)排放的證據(jù)材料移交城市管理部門；

（二）負(fù)責(zé)開展對餐飲服務(wù)業(yè)未安裝油煙凈化裝置、未按照規(guī)范設(shè)置煙道的執(zhí)法管理。

第五十八條 城市管理部門工作職責(zé)包括：

（一）負(fù)責(zé)查處未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按建設(shè)工程規(guī)劃許可的范圍進(jìn)行違法建設(shè)的行為；

（二）負(fù)責(zé)查處擅自飼養(yǎng)家畜家禽的行為；

（三）負(fù)責(zé)查處擅自設(shè)置戶外廣告、標(biāo)識、牌匾等行為，對住宅小區(qū)內(nèi)因廣告顯示屏運轉(zhuǎn)影響他人生活的執(zhí)法管理；

（四）負(fù)責(zé)查處超出門窗進(jìn)行占道經(jīng)營、作業(yè)以及擅自占用公共場地擺攤設(shè)點的行為；

（五）負(fù)責(zé)查處擅自改變房屋外立面、非承重墻開門（窗）、開挖建筑底層地面等行為；

（六）負(fù)責(zé)查處擅自改變經(jīng)規(guī)劃審批確定的地下空間的使用功能、層數(shù)和面積的行為（人民防空部門查處的除外）；

（七）負(fù)責(zé)查處在住宅小區(qū)內(nèi)草坪、花壇、綠地內(nèi)取土堆土，攀折、砍伐、移植花木、毀綠種菜、綠地澆筑硬化、綠地停車等損壞綠化的行為；

（八）負(fù)責(zé)對經(jīng)環(huán)境保護(hù)部門檢測確定餐飲服務(wù)業(yè)超標(biāo)排放的油煙、噪聲污染行為的查處，開展對餐飲服務(wù)業(yè)亂倒餐廚垃圾行為的執(zhí)法管理；

（九）負(fù)責(zé)查處住宅小區(qū)內(nèi)露天燒烤食品經(jīng)營的行為；

（十）負(fù)責(zé)查處住宅小區(qū)內(nèi)焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革等廢棄物產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的行為。

第五十九條 人民防空部門工作職責(zé)包括：

（一）負(fù)責(zé)處理人防工程權(quán)屬界定相關(guān)投訴、爭議事宜；

（二）負(fù)責(zé)人防工程開發(fā)利用審批及使用權(quán)變更備案；

（三）依法查處侵占、擅自使用人防工程等違法行為；

（四）負(fù)責(zé)對平時用作停車位的人防工程的租賃等工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

第六十條 民政部門負(fù)責(zé)對在住宅小區(qū)公共區(qū)域搭設(shè)靈棚靈位、吹奏喪樂、拋撒冥紙、焚燒祭品的行為予以勸阻、制止（必要時，公安、城市管理、房地產(chǎn)管理部門予以配合）。

第六十一條 紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對違反本辦法規(guī)定且造成不良影響的中共黨員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位在編在崗人員依法依規(guī)進(jìn)行處理。

第六十二條 有關(guān)部門在接到投訴舉報后應(yīng)當(dāng)立即登記。對屬于本部門職責(zé)范圍的事項，應(yīng)于收到投訴舉報之日起五個工作日內(nèi)辦理并反饋給投訴舉報人。

對不立即進(jìn)行調(diào)查處理會導(dǎo)致證據(jù)滅失或者事態(tài)惡化等情形的事項，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)立即組織辦理并反饋。

對不屬于本部門管轄的投訴舉報事項，應(yīng)當(dāng)及時移交給有管轄權(quán)的部門。

第六十三條 第五十一條至第六十一條規(guī)定的有關(guān)部門的職責(zé)內(nèi)容，不局限于本辦法所規(guī)定的職責(zé)，法律、法規(guī)、規(guī)章、上級規(guī)范性文件另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

有關(guān)部門開展物業(yè)管理工作中存有管轄爭議的，或者本辦法規(guī)定之外未盡事宜的，由縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。經(jīng)協(xié)調(diào)仍達(dá)不成一致的，由縣房地產(chǎn)管理部門提請縣物業(yè)管理聯(lián)席會議研究確定。

 

第十章 附則

第六十四條 縣城總體規(guī)劃內(nèi)城市綜合體和專業(yè)市場的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。

第六十五條 本辦法具體應(yīng)用事宜由縣政府法制機(jī)構(gòu)會同縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)解釋。未盡事宜由縣房地產(chǎn)管理部門制定相關(guān)《實施細(xì)則》予以具體規(guī)定。

第六十六條 本辦法自2019年1月1日起施行，暫行一年。施行期間，如遇法律、法規(guī)、規(guī)章、上級規(guī)范性文件修訂，按新規(guī)定執(zhí)行。